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上实发展(600748) 优质土地储备_财经头条  

2016-08-22 09:48:23|  分类: 个股及板块资讯与 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【巨丰研究】上实发展 优质土地储备

深耕长三角区域,业绩有望超预期

公司地产业务深耕上海为中心的长三角,在上海地区土地储备充足(15年底项目建面157万方)。2015年4月,公司向7名对象以定增方式发行3.36亿股,实际募集资金39.02亿,成功获得上投控股和龙创节能资产注入,并获得了上投控股旗下长三角核心(苏州、绍兴)以及上海(徐汇、静安、青浦)地产项目。2015年,上述项目均给公司带来的业绩增厚明显,随着上半年在上海地区的多个项目将进入结算,公司中报业绩稳步增长有保证,甚至有望超预期。

崇明撤县改区落定,公司受益较大

日前,经国务院批准,撤销崇明县,设立上海市崇明区。这标志着崇明在上海市政府直管地位的提升,崇明岛建设将提速。集团在崇明东滩地区总共有86平方公里土地,近半可开发,公司已介入大型东滩长者社区开发,规划建面近100万方,供上万老人养老居住。崇明岛总面积326km2,生态环境优越,上海主城至崇明岛的地铁线路即将开工,若开通将加速崇明岛的开发。5月崇明三岛之一的长兴岛出让2地块,楼面价达1.5/1.6万元/平米,溢价率219%/229%,崇明本岛的销售均价2-3万元/平米,上海的价值洼地。随着崇明区域地位稳步提升及轨道建设逐步推进,地区人口及产业导入都将有望在3-5年进入提速阶段。在未来规划逐步落地后,公司有望逐步展开多种产业模式的探索,并充分获益于区域升级。

上海新一轮国改开启,集团整合有望提速

公司实际控制人上实集团作为上海政府的窗口企业,近年来集团地产资源不断整合聚焦。自上市以来,公司多次获得优质资源注入。目前集团主要尚待整合的地产资源包括崇明东滩开发及香港上市公司上实城开。集团2011年曾承诺,对崇明东滩土地上的地产业务将由上实发展优先参与开发;同时对于上实城开,集团承诺促使相关公司通过以现金和/或股权为对价进行资产注入、吸收合并或其他监管政策允许的方式,将上市范围内地产业务集中在A股上市平台或香港上市平台。我们持续关注国企改革下公司的投资机会。年初公司完成定增为集团资源整合迈出关键一步。下一步同业竞争问题的解决将使公司的发展进入实质快车道,更值得期待。

投资建议:公司在2015年通过非公开发行获得集团优质项目注入,业绩增厚明显,今年中报业绩有望继续稳步增长。预计公司2016-2018年EPS为0.52、0.59和0.62,对应当前股价PE估值为24.8X、21.7X、20.8X,建议投资者跟踪关注。

风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑。

上实发展:营收和净利大增,股价安全垫突出

类别:公司研究 机构:中国中投证券有限责任公司 研究员:李少明 日期:2016-05-05

营收和净利大幅增加。16QI实现营业收入8.97亿元(+89.0%),归母净利润1.04亿元(+57.3%),扣非净利润0.97亿元(+11.8%)房地产销售结转收入增加使业绩大幅增长;投资净收益0.008亿元-100.6%(上年同期:1.48亿元)使得利润增速降低。

    Q1综合毛利率45.3%高于15QI和15年末分别13、10个百分点。三费控制方面较年同期大幅下降15.5个百分点至17.5%,财务和管理费用率均降低。至3月末账面预收款26.5亿元,对今年业绩锁定性增强。

    财务状况改善,融资成本及负债率大幅降低。截至3月年底资产负债率67%、净负债率76%,较上年末均显著改善。账面货币资金61亿元,超短债16亿元。15年非公开发行3.355亿股募资39.02亿元3月以4.92%的利率发行10亿元公司债券(3+2年期);6月以4.95%的利率发行10亿元的中票(3年期),综合融资成本降至5.63%。

    16年3月再发行10亿元5年期公司债,利率降至3.23%,成本再降低。

    崇明岛建设提速,提升东滩土地开发价值。集团在崇明东滩地区总共有86平方公里土地,近半可开发,公司已介入大型东滩长者社区开发,规划建面近100万方,供上万老人养老居住。根据权威媒体报道,上海市正酝酿崇明撤县设区相关事宜:《上海市轨道交通近期建设规划(2017-2025》>中崇明线赫然在内,起自浦东金桥终至崇明岛,全长约47km,若开通将极大便利普通市民往来崇明。

    解决房地产业务同业竞争迫在眉睫。大股东上实集团承诺2017年年中完成上实发展与上实城开的同业竞争问题。时间紧任务重,整合追在眉睫。上实城开可开发项目22个分布于国内12个城市,可售建面约700万方(权益建面约500万方),超过上实发展的2倍。

    集团优质资源整合预期,“产业X+地产”模式培育创新产业并轻资产化。15年定增价11.63元,大股东及高管增持0.22亿股成本11元,公司资产价值14.6元/股,股价安全垫突出。16-18EPS0.44/0.51/0.58元,PE23/20/17倍,再次“强烈推荐”。

    风险提示:集团资源整合不及预期:创新业务回报周期长。


引文来源  【巨丰研究】上实发展 优质土地储备_财经头条
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